"Ich kann nur dazu raten, mit der Dekarbonisierung von Gebäuden zu beginnen, bevor sie nicht mehr bezahlbar ist"

Herr Kowitz, worin besteht für Ihre Kunden der größte Beratungsbedarf? Was werden Sie am häufigsten gefragt? 

"Können Sie das noch mal erklären? Wie war das noch gleich?"

Diese Fragen höre ich immer wieder. Unternehmen haben zwar ein Gespür dafür, dass sich politisch gerade viel verändert. Aber ihnen fehlt die konkrete Einschätzung: Was bedeutet das für mich? Kommt das wirklich so oder kann man noch warten?

Wir haben deshalb gute Tools entwickelt, mit denen wir unsere Kunden regelmäßig und überblicksartig so informieren können, dass sie schlauer sind als nach dem Zeitunglesen und für sich die wichtigste Essenz herausziehen.

Nur die wenigsten interessieren sich für Parteitaktik und was Politiker A auf Politiker B geantwortet hat. Unternehmen müssen Entscheidungen treffen. Wir können mit unserer Beratung die Grundlage für solche Entscheidungen legen.

Welche politischen Entwicklungen haben langfristig für institutionelle Investoren, Fonds- und Portfoliomanager die größte Relevanz?

Neu ist für die Branche, dass die politische Themenbreite eher zu- als abnimmt und die Taktung von neuen Gesetzen, Verordnungen und Richtlinien schneller wird. Im Blick haben muss die Immobilienwirtschaft neben den altbekannten Themen des Baurechts, des Mietrechts und des Steuerrechts auch die Megatrends wie Demografie, New Work und Digitalisierung. Aber ein Thema sticht heraus: Das ist der Klimaschutz.

Klimapolitik ist in zweifacher Hinsicht bedeutsam und regulatorisch neu für die Branche: Erstens ist es die Immobilienwirtschaft nicht gewohnt, aus Brüssel reguliert zu werden. Über das Vehikel des Energierechts, für das die EU eine Gesetzgebungskompetenz hat im Gegensatz zur Immobilienpolitik, steuert EU-Recht mittlerweile stark in die Geschäftsmodelle im Wohn- und Gewerbebereich hinein.

Zweitens ist die Klimapolitik gekommen, um lange zu bleiben. Mehr noch: Sie wird an regulatorischer Intensität zunehmen und damit etwas sein, womit sich die Branche über Jahrzehnte auseinandersetzen muss. Um das klar zu sagen: Ich spreche hier nicht von ESG-Floskeln, die man so oder so verstehen kann, sondern über harte, zum Teil ordnungsrechtliche Eingriffe des Staates, denen sich niemand entziehen kann.

Sie kritisieren die EU-Gebäuderichtlinie. Worin liegen aus Ihrer Sicht die größten Nachteile für die Immobilienwirtschaft?

Die Gebäuderichtlinie kritisiere ich, weil sie es unterlässt, überhaupt irgendwelche verbindlichen Signale in den Markt zu senden. Die Immobilienwirtschaft kann sich nun in einer trügerischen Erleichterung wähnen. Wir verlieren nämlich viel Zeit, bis wir erkennen, dass die Gebäuderichtlinie überhaupt keinen Effekt erzielt. Es muss dann umso schärfer regulatorisch nachgeregelt werden, und das wird dann umso teurer und umso unplanbarer.

Könnte womöglich das Ziel Klimaneutralität 2045/2050 infrage gestellt werden, wenn sich irgendwann herausstellt, dass die Emissionen nicht ausreichend schnell gesunken sind?

Nein, die Klimaneutralität wird weder rechtlich noch politisch in Frage gestellt werden, nur weil man Ziele nicht erreicht. Dafür gibt es zu viel geschaffenes Recht, das uns international, europäisch und national verpflichtet.

Meine Sorge ist aber, dass die Klimapolitik immer erratischer, kurzfristiger und damit wenig strategisch gestalten werden muss. Die Eingriffe würden zunehmen, die Vorschriften strenger werden – und nichts davon wäre wirtschaftlich.

Deshalb kann ich nur dazu raten, heute schon anzufangen, Gebäude zu dekarbonisieren, ehe sowohl der Betrieb als auch die Investitionen in die Immobilien-Transformation nicht mehr bezahlbar sind.

Welche konkreten Handlungsempfehlungen bezüglich der Weiterentwicklung von Portfolios lassen sich aus den aktuellen Regulierungen bzw. aus den zu erwartenden ableiten?

Ich will keine konkreten Ratschläge geben, wie Immobilienprofis ihre Portfolios betreiben. Ich kann nur politische Entwicklungen auswerten und Szenarien vorzeichnen, die ich gut begründet für wahrscheinlich halte. Ich glaube, dass wir zwei Dinge erleben werden:

Eine Neudefinition von Stranded Assets und eine vertiefende Form der Sektorenkopplung. Beides hängt miteinander zusammen.

Das alte Bild von ‚Lage, Lage, Lage‘ hat meines Erachtens in der Absolutheit ausgedient. Die politische Rahmengesetzgebung verlangt eine höhere Klima-Resilienz von Gebäuden und zudem eine Verschmelzung von Immobilie und Energie.

Wenn ich mein Gebäude künftig klimaneutral beheizen soll, werde ich wohl vor Ort prüfen, ob absehbar ein dekarbonisiertes Fernwärmenetz anliegt. Wenn nicht, brauche ich Alternativen, wie zum Beispiel eine Wärmepumpe mit gebäudeintegrierter PV. Sektorenkopplung wird die neue Lage. Wer das nicht liefern kann, hat ein Problem.

Ich gehe noch einen Schritt weiter und sage: Das wird sich irgendwann auch im Mietrecht niederschlagen. Wenn die Immobilie und die Energie verschmelzen, kann man nicht beim getrennten System der Kaltmiete und der warmen Nebenkosten bleiben. Europarechtlich geht das im Moment noch nicht, reine Warmmietenmodelle anzubieten. Aber ich glaube fest daran, dass der Trend dorthin geht.

Was könnte das konkret bedeuten? Dass den Mietern ihr Energieverbrauch egal sein kann, die Vermieter aber irgendwie dafür sorgen muss, dass keine Energieverschwendung stattfindet?

Die Frage lässt sich noch nicht konkret beantworten. Es gibt Flatrate-Modelle, reine Warmmietenmodelle oder Inklusivmieten.

Bei einem Flatrate-Modell würde es eine vom Mieter zu zahlende Miete geben, in der sich ein Energiepaket befindet. Darin könnte eine Raumtemperatur von zum Beispiel 20 Grad gewährleistet sein. Will ich es in der Büro-Immobilie wärmer haben, muss ich als Mieter die Mehrkosten zahlen. Dieses Modell wäre in der Praxis aber sehr schwierig umsetzbar.

Die Alternative wäre eine Kilowattstunden-Pauschale. In der Miete wäre eine gewisse Energie-Menge pauschal enthalten. Verbrauche ich als Mieter mehr, wird für diese Extra-Menge eine Betriebskostenabrechnung erstellt, welche die Mehrkosten ausweist.

Schweden ist europarechtlich eine Ausnahme, in der die Heizkosten gänzlich in der Miete enthalten sind. Wir dürfen das noch nicht ohne Weiteres übertragen, aber das könnte kommen. Das monetäre Interesse, dass im Gebäude keine Energie verschwendet wird, liegt hier in erster Linie beim Vermieter.

Wenn Sie selbst Regulierungen zurücknehmen, ändern oder beschließen könnten – welche wären das?

Ich würde das Klimarecht massiv vereinfachen. Wir haben ein CO₂-Restbudget, das am 1. Januar 2023 – also vor einem Jahr – noch bei 2,3 Gigatonnen lag. Wenn ich bis 2045 klimaneutral sein will, ist es einfache Mathematik, wie viel CO₂ ich mit linearer Degression jedes Jahr noch ausstoßen darf.

Jede ausgestoßene Tonne CO₂ ist mit einer Zertifikatsberechtigung unterlegt und muss erworben werden – ohne Ausnahmen. Wir reden von planbaren und stetigen Erhöhungen des CO₂-Preises, sodass sich alle Marktteilnehmer sicher sein können, dass der CO₂-lastige Betrieb auf Dauer nicht zu finanzieren ist. Es wird aber Zeit eingeräumt, um die Transformation zu gestalten.

Bei solchen wirksamen CO₂-Preisen sprechen wir über dreistellige Eurobeträge pro Tonne. Aus den höher werdenden CO₂-Preisen generiert der Staat Einnahmen. Es wäre jetzt also nur noch Aufgabe des politischen Diskurses, zu entscheiden, wie wir das eingenommene Geld verwenden wollen: Für die Entlastung privater Haushalte und/oder für Investitionsanreize für Gebäudeeigentümer.

Die Politik müsste sich nicht mehr quälend und endlos damit beschäftigen, welche Technologie sie für sinnvoll hält, ob die Wärmepumpe für jedes Gebäude das Allheilmittel ist, ob und in welcher Frist Ölheizungen ausgebaut werden sollen oder welche Beimischungsquoten für Wasserstoff in Gaskesseln es geben müsste.