ESG ist nicht mehr, was es einmal war

Immobilienunternehmen treiben die Nachhaltigkeits-Transformation ihrer Assets voran. Der Begriff ESG wird dabei immer weniger verwendet – und inzwischen ist deutlich klarer, worum es bei dieser Transformation eigentlich geht.

Der Begriff ESG wird seltener. Manche, vor allem US-amerikanische, Unternehmen haben ihn komplett gestrichen. Und eigentlich schon terminierte Veranstaltungen zu diesem Thema werden kurzfristig abgesagt, auch in Deutschland: Zu geringes Interesse, zu wenige Teilnehmer.

Der Begriff verschwindet, in den USA sind Nachhaltigkeitsthemen gestrichen, auch in Europa haben sich politische Haltungen geändert. Man könnte meinen, das Thema Nachhaltigkeit sei erstmal auf Eis gelegt. Doch ist das wirklich so?

Der RICS Sustainability Report 2025 kommt zu einem ähnlichen Ergebnis: Zwar hat weltweit das Nachfragewachstum nach grünen Gebäuden in den letzten zwölf Monaten nachgelassen, das Thema Nachhaltigkeit hat also etwas an Dynamik verloren. Wichtig ist hier aber: Das Nachfrage-Wachstum hat nachgelassen, nicht die Nachfrage selbst. Es gibt also nach wie vor ein steigendes Interesse an nachhaltigen Immobilien. Und Europa liegt hier weltweit sogar an der Spitze.

Und auch die Langfrist-Betrachtung zeigt: Nachhaltigkeit ist nach wie vor tief verwurzelt in den Strategien der Immobilienbranche. 85 Prozent der Befragten geben in der Trend-Studie von pwc und ULI an, Nachhaltigkeit sei ein wichtiger oder sehr wichtiger langfristiger Transformationstreiber.

ESG ist präziser geworden

Was ist nun mit ESG? Hat die Branche einfach keine Lust mehr auf diesen Begriff, sonst hat sich aber nicht viel verändert?

Ganz so ist es nicht. Die Umfragen lassen den Schluss zu: ESG ist präziser und zielgenauer geworden. Und es wird genauer nachgefragt, warum denn in die Transformation investiert werden solle. Womöglich passt deswegen auch der Begriff nicht mehr.

Die Studie "Emerging Trends in Real Estate 2026" zitiert einen Asset Manager, der europaweit agiert: "Nachhaltigkeit ist kein ideologisch motivierter Kostenblock. Wir machen unseren Investoren konsequent deutlich, dass sie letztlich zu einer besseren Wertentwicklung führt."

Und auch, wenn der Zusammenhang zwischen Nachhaltigkeit und Immobilienwert oft immer noch schwierig in Zahlen zu fassen ist: Von mehr als der Hälfte der Befragten wird er als gegeben angesehen. Je energetisch besser ein Gebäude, desto wertvoller ist es.

Überaus wichtig ist Nachhaltigkeit zudem für den Zugang zu attraktiven Finanzierungen. Das zeigt sich unter anderem in der Analyse der Faktoren, die die Nachhaltigkeits-Transformation von Immobilien begründen. Auf Platz 1: Druck durch Banken und Finanzierer. Anders gesagt: Braune Immobilien lassen sich schwierig finanzieren. Je grüner sie sind, desto einfacher wird es. Banken treiben die Transformation voran. Von manchen werden sie inzwischen sogar als die heimlichen Umweltminister bezeichnet.

Auf die Frage "Warum sollte man sich um Nachhaltigkeit kümmern?" gibt es inzwischen also eine klarere Antwort als früher: Weil sie eine harte Anforderung ist, insbesondere für Finanzierungs- und Wertfragen.

Energieeffizienz ist "der wesentliche Maßstab"

Bleibt die Frage nach dem Wie: Wie setzt man Nachhaltigkeit zielgenau um, ohne sich in einem abstrakten ESG-Begriff zu verlieren? Und auch hier gibt es zunehmend ein klares Meinungsbild: In erster Linie durch Energieeffizienz.

Laut pwc und ULI Urban Land Institute betrachten die meisten Befragten die Energieeffizienz als wichtigstes Kriterium für gute Finanzierungsoptionen. Auch das Trendbarometer aus dem vergangenen Jahr von Berlin Hyp kommt zu diesem Ergebnis. Und der RICS Sustainability Report 2025 zieht das Fazit: "Während Zertifizierungen weiterhin einen hohen Stellenwert haben, bleibt Energieeffizienz der wesentliche Maßstab."

Energieeffizienz scheint für viele Immobilienunternehmen aktuell also der Schlüssel zu sein, um Nachhaltigkeit gezielt umzusetzen – und konkret ihren Geschäftserfolg zu unterstützen.

Das ist erklärbar: Je geringer der Energieverbrauch, desto geringer die Nebenkosten. Selbstnutzer profitieren direkt. Sind die Flächen vermietet, profitieren zunächst die Mieter – und am Ende ebenfalls die Eigentümer, weil sie die Flächenattraktivität, die Vermietbarkeit und so die Wettbewerbsfähigkeit der Immobilien steigern.

Auch die Regulatorik zielt aktuell am stärksten auf den Energieverbrauch. Die gültige EU-Gebäuderichtlinie, in Deutschland umgesetzt als Gebäudeenergiegesetz, verpflichtet Eigentümer zur Digitalisierung von Anlagen und Energieverbräuchen. Mit dem Ziel, diese transparent zu machen und zu senken. Dekarbonisierungspflichten sind hierin nicht formuliert.

Die Novelle der EU-Gebäuderichtlinie, die in Deutschland noch auf Umsetzung in nationales Recht wartet, geht noch einen Schritt weiter und legt verbindliche Reduktionsziele der Energieverbräuche für die energetisch schlechtesten Gebäude fest.

Auch das ist ein Grund, warum der Energieausweis für Banken einen solch hohen Stellenwert hat – und sie teilweise ohne Nachhaltigkeitskonzept keine Finanzierung anbieten. Zudem stehen Eigentümer und Gebäudebetreiber mit der Senkung des Energieverbrauchs eine Maßnahme zur Verfügung, die sich tatsächlich umsetzen lässt und die in ihrem Einflussbereich liegt. Anders ist das bei der Elektrifizierung oder Nutzung von Fernwärme. Beides ist bisher nicht vollständig dekarbonisiert. Eigentümer können nur warten, bis sich die öffentliche Hand beziehungsweise die Energieunternehmen darum gekümmert haben.

Energieeffizienz umsetzen ohne hohe Kosten

Investoren und Eigentümer nennen in Umfragen immer wieder zu hohe Kosten als Hürde, Effizienzmaßnahmen umzusetzen. Und diese können je nach Maßnahme tatsächlich so hoch ausfallen, dass sich eine Investition kaum lohnt.

Auch deshalb sind wir und unsere Kunde davon überzeugt, mit der Maßnahmen zu beginnen, die das beste Kosten-Nutzen-Verhältnis mit sich bringt. Und die ist bei vielen größeren Gewerbeimmobilien, die bestehende Technik digital zu optimieren. Ohne sie aufwändig umzubauen oder die Gebäudehülle zu verändern. Einsparpotenzial gibt es in fast jedem Gebäude, unabhängig von Alter und Gebäudezustand.

Fazit

Der Begriff ESG mag nicht mehr en vogue sein. Das Thema ist aber nicht verschwunden, sondern hat sich präzisiert: Nachhaltigkeit wird umgesetzt, um ein konkretes Geschäftsinteresse zu verfolgen. Das Mittel der Wahl: Energieverbrauch senken.