Steigende CO₂-Kosten: Warum Immobilien-Verantwortliche jetzt handeln sollten
Je mehr Emissionen ein Gebäude erzeugt, desto teurer wird der Betrieb – denn der CO2-Preis wird um ein Vielfaches steigen. Für Eigentümer von Gewerbeimmobilien bedeutet das: Mehr Kosten, aber auch neue Chancen.
Der CO₂-Preis wird zunehmend zu einem relevanten Kostenfaktor für Eigentümer von Gewerbeimmobilien. Wer fossile Brennstoffe wie Gas, Öl oder nicht-CO₂-neutrale Fernwärme einsetzt, zahlt heute bereits zusätzlich zu den eigentlichen Energiekosten – und in naher Zukunft deutlich mehr.
Zum einen, weil der CO₂-Preis an sich steigt. Zum anderen, weil sich die Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Mietern und Eigentümern verändert.
Steigende Preise
Der CO₂-Preis beträgt aktuell 55 Euro pro Tonne. Ab 2027 gilt die freie Preisbildung im Emissionshandel, realistisch sind Preise ab 100 Euro pro Tonne und mehr.
"Aufgrund der strikten europäischen Emissionsobergrenzen und teilweise geringen Fortschritten bei der Dekarbonisierung in Europa wird erwartet, dass der CO₂-Preis für Kraft- und Brennstoffe deutlich steigt. Studien zufolge sind dabei Preise von 200 Euro je Tonne möglich", gibt das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung an.
Ein Gewerbegebäude mit 200 Tonnen CO₂-Emissionen jährlich verursacht bei einem CO₂-Preis von 55 Euro pro Tonne bereits Kosten von 11.000 Euro jährlich. Bei 200 Euro pro Tonne wären es 40.000 Euro.
Eigentümer in der Pflicht: Neue Aufteilung der CO₂-Kosten
Aktuell gilt für Nichtwohngebäude die pauschale Aufteilung von 50/50. Eigentümer und Mieter teilen sich also die CO₂-Kosten.
In naher Zukunft soll auch bei Gewerbeimmobilien ein Stufenmodell eingeführt werden – wie es im Wohnbereich bereits gilt. Dabei wird die Aufteilung der CO₂-Kosten dynamisch gestaltet: Je schlechter die energetische Qualität eines Gebäudes, desto größer wird der Anteil, den der Eigentümer tragen muss. Ziel ist es, den Handlungsdruck zur Emissionsreduktion gezielt auf ineffiziente Gebäude zu erhöhen.
Die CO₂-Abgaben müssen aber nicht nur für den Einsatz von Gas und Öl bezahlt werden, die Wärme direkt vor Ort im Gebäude erzeugen, sondern auch auf Fernwärme, die nicht CO₂-neutral ist. Der Fernwärmeversorger ist verpflichtet, den CO₂-Preis separat auszuweisen, sodass die Kosten entsprechend nach der gesetzlichen Kostenaufteilung verteilt werden können zwischen Eigentümer und Mieter.
Die CO₂-Kosten, die Eigentümer zu tragen haben, werden also von zwei Faktoren beeinflusst:
- CO₂-Preis pro Tonne – er steigt sicher
- Die neue Aufteilung, wer die Kosten zu zahlen hat – sie wird sich negativ für Eigentümer auswirken, wenn im Gebäudebetrieb hohe Emissionen erzeugt werden
Der CO₂-Preis-Eigenanteil für Eigentümer ist nicht umlegbar auf die Mieter. Damit belastet er direkt den Cashflow und kann sich negativ auf die Rendite auswirken – insbesondere, wenn keine Gegenmaßnahmen zur Emissionsreduktion ergriffen werden. Für portfoliobasierte Investoren, ESG-Manager und Family Offices wird der CO₂-Preis damit zu einem zunehmend strategischen Thema.
Handlungsoptionen: Emissionen reduzieren, Kosten senken
Langfristig muss das Bereitstellen von Wärme mithilfe von Gas oder Heizöl auf ein CO₂-neutrales System umgestellt werden. Beim Einsatz von Fernwärme können die Bezieher versuchen, Druck auf die Fernwärme-Versorger auszuüben, die Wärme CO₂-neutral bereitzustellen.
Kurzfristig ist die beste Option: Energieverbrauch und so automatisch die Emissionen senken.
Dafür braucht es oft keine großen Umbauten oder Investitionen in neue Heizsysteme. Auch ein effizienterer Betrieb der vorhandenen Technik kann bereits signifikant zur Emissionsreduktion beitragen. Digitale Lösungen, die Heizung, Lüftung und Klimatisierung automatisiert an den tatsächlichen Bedarf anpassen, zeigen hier ein hohes Potenzial und senken neben den Emissionen gleichzeitig die Betriebskosten.
Fazit
Der CO₂-Preis ist gekommen, um zu bleiben. Und er wird steigen – mit klarer politischer Zielsetzung. Eigentümer von Gewerbeimmobilien, die heute noch auf fossile Energieträger setzen, müssen sich auf steigende Kosten einstellen.
Gleichzeitig bietet die Reduktion von Emissionen eine klare wirtschaftliche Chance: Wer Effizienzmaßnahmen umsetzt, erhöht die Wirtschaftlichkeit und positioniert sich vorausschauend in einem immer stärker regulierten Umfeld.
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