Abwertungsrisiko senken: Energieeffizienz verbessern ist aktuell die Maßnahme Nr. 1

Schon vor Jahren prognostizierten Experten, dass Immobilien mit einem zu hohen Energieverbrauch und zu hohen Emissionen an Wert verlieren könnten. "Werden keine ESG-Anpassungsmaßnahmen umgesetzt, resultieren erhebliche Wertverluste der Immobilien", hieß es zum Beispiel in der Studie "Obsoleszenzrisiken als Herausforderung für den Büroimmobilienmarkt" von Colliers.

Was das konkret bedeutet, lässt sich anhand dieser praktischen (anonymisierten) Beispiele verdeutlichen:

• Die konzerneigenen Richtlinien eines DAX-Unternehmens geben vor, dass die genutzten Gebäude eine gewisse Energieeffizienz vorweisen müssen. Andersherum: Tun die Gebäude das nicht, muss das Unternehmen andere Flächen suchen, die es anmieten kann.
  
  Die Eigentümer der entsprechenden Immobilie sind an uns herangetreten und haben um Unterstützung bei der Verbesserung der Energieeffizienz gebeten. Denn nur so können sie den für sie wichtigen Mieter in der Immobilie halten.
   
• In Frankfurt unterstützen wir ein Family Office dabei, die Energieeffizienz eines modernen und weitgehend bereits nachhaltigen Gebäudes weiter zu verbessern. Der Wunsch der Eigentümer: Den Vorsprung bei der Attraktivität und Nachhaltigkeit der Flächen gegenüber anderen Immobilien halten oder bestenfalls weiter ausbauen.
  
  So können sie das Alleinstellungsmerkmal des Objekts weiter schärfen – das ist auch deshalb wichtig, weil in Frankfurt einige Projekte in der Entwicklung sind, die in den kommenden Jahren fertig gestellt werden und dann in Flächenkonkurrenz zu bestehenden Immobilien treten.

Dass die Anforderungen der Gebäudenutzer an nachhaltige Flächen und niedrige Betriebskosten immer weiter steigen, wurde auch in den qualitativen Interviews mit Asset- und ESG-Managern formuliert, die wir in den vergangenen Monaten durchgeführt haben. Hierin hieß es unter anderem: "Wir müssen unseren Mietern ein Nachhaltigkeitskonzept vorlegen." Oder: "Es ist schwieriger geworden, Flächen zu vermieten. ESG ist wichtig für die Außendarstellung."

Die gestiegenen Nachhaltigkeits-Anforderungen durch die Mieter werden durch regulatorische Vorgaben begleitet und unterstützt. Das schon anzuwendende Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet zur digitalen Analyse der Energieverbräuche und Senkung dieser. Die Lösungen von Recogizer sind darauf abgestimmt – mit ihnen lässt sich GEG-Konformität herstellen.

Auch die EU-Taxonomie spielt beim Management von Immobilien eine zunehmende Rolle. Berater sind im Rahmen der Anlageberatung inzwischen verpflichtet, nach den Nachhaltigkeitspräferenzen des Kunden zu fragen. Wenn dieser nur in nachhaltige Produkte investieren möchte, müssen die Produkte bestimmte Anforderungen erfüllen. Dies kann zum Beispiel durch eine Mindestquote von taxonomiekonformen Assets in einem Fonds gewährleistet werden. "Ein als nachhaltig eingestuftes Immobilienprojekt erleichtert den Zugang zu grünen Krediten und Anleihen und ist für entsprechend ambitionierte Investor:innen attraktiver", fasst es Ernst & Young denkstatt zusammen.

Ein Objekt lässt sich nach den Taxonomie-Kriterien als nachhaltig einstufen, wenn die Technischen und die DNSH-Kriterien (DNSH: Do No Significant Harm) erfüllt sind. Auch hier unterstützen die Lösungen von Recogizer, die zum Klimaschutz und zur Anpassung an Klimafolgen beitragen und gleichzeitig keine anderen Taxonomie-Kriterien negativ beeinflussen.

Perspektivisch ist mit weiteren regulatorischen Verschärfungen zu rechnen. Entweder über konkrete Vorgaben, die in der EU-Gebäuderichtlinie formuliert werden. Oder über den CO₂-Preis. Oder beides. Letzteres erscheint derzeit am wahrscheinlichsten.

Die neue EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) wartet schon auf die Umsetzung in nationales Recht. Darunter sind einige Pflichten zur Stärkung der Energieeffizienz formuliert.

Die EU-Mitgliedstaaten sollen Mindest-Energiestandards (MEPS) für die energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude einführen. Bis 2030 müssen demnach die energetisch schlechtesten 16 Prozent der Nichtwohngebäude effizienter werden. Bis 2033 wird diese Pflicht auf 26 Prozent ausgeweitet.

Weitere Pflichten adressieren die regelmäßige Inspektion von Anlagen, Überwachung der Raumklimaqualität und die Bewertung der Intelligenzfähigkeit von Gebäuden. Künftig müssten Gebäude aber nicht nur smarter, sondern in gewissem Maße auch aktiver Teil des Energiesystems werden – beispielsweise durch die Integration von Photovoltaikanlagen, Batteriespeichern oder Wärmepumpen.

Auch hierbei können unsere Lösungen unterstützen, etwa durch Demand Side Management.

Der CO₂-Preis wird 2025 auf 55 Euro pro Tonne steigen. Das bedeutet höhere Kosten für den Betrieb von Nichtwohngebäuden. Bei vermieteten Nichtwohngebäuden werden die CO₂-Kosten seit 2023 gleichermaßen zwischen Vermietern und Mietern aufgeteilt. 2025 soll für Nichtwohngebäude ebenfalls ein Stufenmodell nach dem Vorbild der Wohngebäude eingeführt werden - je energetisch schlechter ein Gebäude, desto teurer für die Vermieter.

Übrigens: Ab 2026 gibt es keine Festpreise mehr. Stattdessen wird ein Durchschnittspreis festgelegt, und ab 2027 basiert dieser auf den Versteigerungspreisen der CO₂-Emissionszertifikate.

Der Betrieb von Gebäude mit hohen CO₂-Emissionen wird also immer teurer – was sich negativ auf die Nebenkosten und/oder die Kaltmiete und am Ende auf die Immobilienwerte auswirken wird.

Sowohl die steigenden Anforderungen durch Mieter als auch schärfer werdende regulatorische Vorgaben erhöhen den Druck, die Energieeffizienz von Immobilien zu stärken und die Emissionen zu reduzieren.

Genau darum kümmern wir uns: Die Lösungen von Recogizer schaffen nicht nur Transparenz im Gebäudebetrieb, sondern senken automatisiert, mess- und nachweisbar den Energieverbrauch, ohne hohe Aufwände bei den Kunden oder deren Dienstleistern zu erzeugen. Das ist es, worum es am Ende geht – und was nötig ist, um den Wert von Immobilien stabil zu halten oder zu steigern.